Aktuelles zum WEG-Recht

Seit seiner Entscheidung vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 befasst sich der BGH immer wieder mit der Frage der Zuordnung bestimmter Gebäudeteile zum Gemeinschafts- und Sondereigentum.

Im 2013 entschiedenen Fall war in der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft (WEG) geregelt, dass jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als Gemeinschaftseigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen habe. Davon umfasst sollten insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung sein. Die Klausel nahm davon jedoch den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren der und Fenster aus.

Der BGH vertrat die Meinung, dass in dem entschiedenen Fall keine eindeutige und klare Regelung in der Teilungserklärung vorhanden gewesen sei, durch welche die Pflicht zur Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums wie der Fenster und Türen den einzelnen Sondereigentümer auferlegt worden sei. Ausgangspunkt war, dass Fenster und Türen (wie auch alle Gebäudeteile, die das Haus nach außen abschließen oder abdichten oder das äußere Erscheinungsbild prägen) dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, also nicht sondereigentumsfähig seien. Zwar verpflichte die betreffende Regelung in der Teilungserklärung den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung auch von im Gemeinschaftseigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster sei allerdings davon ausdrücklich ausgenommen. Dies führe aber nicht zu dem Ergebnis, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer obliegen. Vielmehr führe dies im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren Gemeinschaftsaufgabe sei. Eine Trennbarkeit in einen gemeinschaftlichen und sondereigentumsfähigen Teil sei nicht möglich. Da die Klausel nicht eindeutig sei, könne sie auch nicht als bloße Kostentragungsregelung umgedeutet werden.

In einer neueren Entscheidung ging es nun um die Kosten für die Sanierung einer Dachterrasse. Die Teilungserklärung ordnete dem Sondereigentums u. a. die innerhalb und außerhalb der Räume befindlichen Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch, sondern nur einem Sondereigentum zu dienen bestimmt sind, zu. Weiter beinhaltete die Teilungserklärung eine Klausel, die jeden Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen. Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), waren ebenfalls nach dieser Klausel von ihm auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen.

Der BGH führte in seiner Entscheidung aus, dass die konstruktiven Teile nach § 5 Abs. 2 WEG gemeinschaftliches Eigentum seien. Die Sanierung als solche sei Aufgabe der Gemeinschaft. Die abweichende Klausel in der Teilungserklärung stelle vorliegend eine abweichende wirksame Bestimmung dar.

Von der Nutzung der Balkone und Dachterrassen seien die übrigen Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Sie seien deshalb von der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instand-setzung aller Balkonteile befreit, da es sich um eine Sonderausstattung der betreffenden Wohnung handele und die damit verbundenen Lasten bei einer Bauweise ohne Balkone nicht angefallen wären.

Die betreffende Klausel sei so zu verstehen, dass Eigentümer von Wohnungen, die mit einem Balkon oder einer Dachterrasse ausgestattet sind, für die Kosten der Sanierung der in ihrem Sondereigentum stehenden Teile der Terrassen aufkommen müssen, aber auch für die Kosten der Sanierung der in Gemeinschaftseigentum stehenden Teile. Der Wortlaut der Klausel sei vorliegend klar, BGH, Urteil vom 04.05.2018 – V ZR 163/17.

Dieser neue BGH-Fall zeigt, wie wichtig die Prüfung und Auslegung der Klauseln der jeweiligen Teilungserklärung ist. Aufgrund der Komplexität ist eine anwaltliche Prüfung unerlässlich. Herr Rechtsanwalt Koven-Sturm berät Sie in solchen Fallgestaltungen gerne.